Sự hình thành và định nghĩa:
Cụm từ này bắt đầu phổ biến từ khoảng những năm 2005–2010, khi thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh theo hướng quy hoạch đô thị mới và phân lô bán nền.
Trước đó, người dân chủ yếu mua đất thổ cư riêng lẻ. Nhưng khi các công ty bất động sản bắt đầu phát triển các khu đô thị quy mô lớn, họ xin quy hoạch, phân lô và mở bán từng nền đất. Từ đó hình thành khái niệm:
"Mua đất nền trong dự án" → gọi tắt là "đất nền dự án".
Đây là loại đất được phân lô trong khu vực đã được quy hoạch và phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thường thuộc về các dự án khu dân cư, khu đô thị, khu tái định cư hoặc khu công nghiệp do doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư phát triển.
Phân biệt "đất nền dự án" và "đất nền thường"?
|
Tiêu chí |
Đất nền thường |
Đất nền dự án |
|---|---|---|
|
Vị trí |
Nằm riêng lẻ, không thuộc quy hoạch |
Nằm trong khu dự án được quy hoạch |
|
Quy hoạch tổng thể |
Không có hoặc rất hạn chế |
Có bản vẽ quy hoạch 1/500 rõ ràng |
|
Pháp lý |
Có thể có hoặc không có sổ riêng |
Thường có pháp lý minh bạch hơn |
|
Hạ tầng |
Thiếu đồng bộ |
Có đường, điện, nước, thoát nước đầy đủ |
|
Rủi ro |
Khó kiểm soát |
Phụ thuộc vào uy tín của chủ đầu tư |
Khi nào một dự án đất nền đủ điều kiện mở bán:
Theo quy định, để có sản phẩm là đất nền mở bán, pháp luật yêu cầu chủ đầu tư phải tạo lập sản phẩm đất nền gắn với việc phát triển nhà ở theo dự án, tùy từng loại hình, với tên gọi khác nhau được quy định tại Khoản 2, Điều 17 của Luật Nhà ở, cụ thể:
“2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này bao gồm:
a) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở;
b) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;
c) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;
d) Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”
Do vậy, để có sản phẩm đất nền:
Nhiệm vụ của chủ đầu tư trong một dự án đất nền:
Để thực hiện một dự án tạo ra các sản phẩm đất nền, chủ đầu tư phải trải qua nhiều bước và công đoạn:
Từ việc tạo lập quỹ đất, chuẩn bị hồ sơ pháp lý, xin chủ trương đầu tư, lập quy hoạch, xin phép xây dựng, triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng, đến nghiệm thu,... Vì vậy, quá trình này tiêu tốn rất nhiều thời gian, công sức và nguồn lực tài chính.
Các yêu cầu pháp lý quan trọng:
Do đó, để biết chủ đầu tư có đủ điều kiện mở bán hay không, người mua chỉ cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp:
4 bước kiểm tra một dự án có thật hay không:
Bước 1: Kiểm tra tên dự án và chủ đầu tư
Bước 2: Kiểm tra pháp lý tại nguồn chính thống
Bước 3: Xem các giấy tờ quan trọng
Bước 4: Đánh giá uy tín của chủ đầu tư
⚠️ Cảnh báo: Dấu hiệu của "dự án ma"
“Đất nền dự án” không chỉ là một khái niệm thị trường, mà còn phản ánh xu hướng quy hoạch – phát triển đô thị hiện đại. Tuy nhiên, hiểu rõ bản chất và kiểm tra kỹ pháp lý là yếu tố sống còn nếu bạn không muốn rơi vào bẫy “dự án ma”, mất tiền oan.