Cụm từ này bắt đầu phổ biến từ khoảng những năm 2005–2010, khi thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mạnh với các khu đô thị mới và phân lô bán nền. Trước đó, người dân chủ yếu mua đất thổ cư riêng lẻ. Khi các công ty bất động sản bắt đầu phát triển các khu đô thị lớn, họ xin quy hoạch, phân lô và mở bán từng nền đất, từ đó hình thành khái niệm:
“Mua đất nền trong dự án” → gọi tắt là “đất nền dự án”.
Đây là loại đất được phân lô trong khu vực đã được quy hoạch và phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thường thuộc về các dự án khu dân cư, khu đô thị, khu tái định cư hoặc khu công nghiệp.
| Tiêu chí | Đất nền thường | Đất nền dự án |
|---|---|---|
| Vị trí | Nằm riêng lẻ, không thuộc quy hoạch | Nằm trong khu dự án được quy hoạch |
| Quy hoạch tổng thể | Không có hoặc rất hạn chế | Có bản vẽ quy hoạch 1/500 rõ ràng |
| Pháp lý | Có thể có hoặc không có sổ riêng | Thường có pháp lý minh bạch hơn |
| Hạ tầng | Thiếu đồng bộ | Đường, điện, nước, thoát nước đầy đủ |
| Rủi ro | Khó kiểm soát | Phụ thuộc vào uy tín của chủ đầu tư |
Theo quy định, để mở bán đất nền, chủ đầu tư phải tạo lập sản phẩm gắn với phát triển nhà ở theo dự án (Khoản 2, Điều 17, Luật Nhà ở):
Chủ đầu tư phải tạo lập quỹ đất, chuẩn bị hồ sơ pháp lý, xin chủ trương đầu tư, lập quy hoạch, xin phép xây dựng, triển khai hạ tầng, nghiệm thu... Quá trình này tiêu tốn rất nhiều thời gian và nguồn lực.
“Đất nền dự án” không chỉ là một khái niệm thị trường, mà còn phản ánh xu hướng quy hoạch – phát triển đô thị hiện đại. Tuy nhiên, hiểu rõ bản chất và kiểm tra kỹ pháp lý là yếu tố sống còn để tránh rơi vào bẫy “dự án ma”.